BLOG

Accédez à de l'information en continue sur tous les sujets ayant trait à la Gestion de Patrimoine et au Conseil en Investissements Financiers

Comme annoncé, la communication de la performance financière des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) évolue. Sous l'égide de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les sociétés de gestion membres vont suivre une nouvelle méthodologie de publication des performances et de la communication financière dans son ensemble. Objectif : clarifier et unifier le système actuel, amené à se transformer à compter du 1er janvier 2022.

Qu'est-e qui change ? En premier lieu, la notion de taux d'occupation financier (TOF) évolue, notamment pour mieux prendre en compte la vacance. Il s'agit de mieux tenir compte des difficultés rencontrées par certains véhicules durant la crise sanitaire. Mais pas seulement. "C'est une harmonisation avec les règles européennes, commente Julien Ribes, fondateur de MySCPI. En enlevant les travaux de vacance, on lève un frein aux travaux. C'est un petit coup de pouce aux sociétés de gestion."

Exite le TDVM, place au "taux de distribution"

Autre nouveauté, pour mesurer le rendement d'un exercice, le "taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)" cède la place au "taux de distribution (TD)". Ce nouveau taux de distribution est une version simplifiée et plus claire de la performance : il s'agit du rapport entre les dividendes de l'année N sur le prix de souscription au 1er janvier de l'année N. Un dépousssiérage a priori anodin, mais qui apparaîtra somme toute significatif.

Exemple : pour 5 € de dividendes versés à l'année, un prix de souscription en début d'année, un prix de souscription en début d'année de 100 €, et un prix de souscription au 1er juin de 110€. Jusqu'à présent, on calculait de la façon suivante: 5/105 (moyenne de 100 et 110 sur l'année) = 4.76%. Avec le nouveau calcul : on obtient 5/100 (prix de souscription au début de l'année = 5 %.

Précision de taille, c'est désormais le revenu brut de fiscalité "en France ou à l'étranger" qui est retenu, et est considéré "au titre de l'année N, sans considération du délai de jouissance opposable, le cas échéant, aux nouveaux porteurs", ajoute le document de l'Aspim. Pour rappel, auparavant il n'était pas imposé de communiquer en brut ou net de fiscalité. Ce qui générait des la distorsion entre les communications des sociétés de gestion. Reste in fine un sentiment de lisibilitépas forcément davantageau rendez-vous, voire de "complexification" des calculs, selon Julien Ribes. Si l'effort d'harmonisation sur ce point est louable, on pourra néanmoins regretter qu'il s'agit moins d'un pas vers les épargnants que vers les sociétés de gestion.

"Rendement global immobilier"

Autre nouveauté concernant les SCPI : il doit être fait obligatoirement mention de la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue dans l'année. Si la notion de "taux de rendement interne" (TRI), qui calcule la performance sur plusieurs années, n'est pas retoquée, celle de "rendement global immobilier" fait son entrée. Il consiste en la somme du taux de distribution sur une année et de la variation de la valeur de réalisation par part sur cette même année.

L'ensemble des frais doivent être indiqués

Dernier volet important de la réforme de la communication des SCPI : les frais. Sur chaque support commercial mentionnant des frais, les sociétés de gestion s'engagent à présenter "l'ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion". Et l'association en dénombre six : outre les frais de souscription et les frais de gestion, doivent être mentionnés les frais de cession et d'acquisition des actifs immobiliers, les frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux, les frais de cessions de parts, mais aussi "tout autre frais supplémentaire approuvé par l'assemblée générale". Rappelons enfin que l'Aspim a fait le ménage aussi sur la manière de classer les SCPI par thématiques, tandis qu'une réflexion autour de la liquidité est menée parallèlement.