Achat d'un immeuble à construire ou existant

ACHETER SA RESIDENCE PRINCIPALE

L'achat de la résidence principale est souvent le premier investissement que vous souhaitez effectuer.

D'ailleurs, la plupart des banques considèrent que c'est le premier investissement immobilier à réaliser et refusent régulièrement les achats locatifs si vous ne possédez pas be bien immobilier.

Une certaine largesse est cependant attribuée si vous êtes dans des régions dont le prix est très élevé ou si vous exercez une profession où la mobilité est de rigueur.

Comme tout type d'investissement immobilier, cet achat est régulièrement financé à crédit.

Différents types d'aide au crédit dont par exemple possibles pour favoriser l'accès à la propriété individuelle et vous aider à acquérir votre premier bien.

Vous pouvez néanmoins avoir besoin de conseils juridique adaptés à votre situation.

En effet, se retrouver dans une vaste offre de crédits ou d'assurances liées aux crédits peut se révéler particulièrement fastidieux.

Bénéficier de l'expérience d'un professionnel peut vous ôter une charge.

Contrairement aux nombreuses croyances populaires, l'achat de la résidence principale n'est pas une obligation.

Il faut prendre de la hauteur car il est possible dans certaines situations que rester locataire soit plus intéressant que d'être propriétaire de sa résidence principale.

Si tel est votre cas, vous avez peut-être intérêt à réaliser d'autres types d'investissements immobiliers avant l'achat de votre résidence principale ou en parallèle de celle-ci grâce à l'effet de levier fiscal.

Exemple : pour dégager des revenus complémentaires ou défiscaliser si vos revenus sont déjà importants.

Acquisition à titre onéreux

L'achat d'un immeuble peut prendre la forme d'une acquisition :

D'immeuble à construire
D'immeuble existant

Lorsque l'immeuble est à construire, la vente peut revêtir la forme :

D'une vente à terme*
D'une vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA.

La VEFA

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

La VEFA permet de devenir propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux car le paiement s'effectue lors des appels de fonds* dont les montants sont plafonnés par la loi en fonction de l'évolution de la construction.

Si le prix est payé au fur et à mesure des travaux, cela ne veut pas dire que le prix peut évoluer au cours de la construction. Le prix est connu au moment de l'acquisition.

Dans le cadre de la VEFA, il est possible d'utiliser un contrat préliminaire de réservation* entre d'une part le réservant (le promoteur vendeur) et d'autre part le réservataire (l'acquéreur). Ce contrat oblige le réservant à offrir au réservataire la vente du lot réservé, dans le cas où l'opération serait effectivement réalisée.

Une fois réunies les conditions de réalisation de l'opération par le promoteur et celles du financement du prix pour le réservataire, le promoteur lui offre la vente.

L'acquéreur reçoit en effet la notification* du projet d'acte au plus tard un mois avant la date de signature de l'acte.

Ce contrat préliminaire de réservation détermine les conditions de la future vente et permet :

A l'acquéreur : de définir le logement choisi parmi ceux qui lui ont été proposés
Au promoteur : de réserver le lot choisi par ce futur acquéreur en contrepartie d'un dépôt de garantie.

La vente est ensuite définitivement conclue lors de la signature de l'acte (ou signature du contrat de vente définitif) devant un notaire.

Le contrat de VEFA (contrat préliminaire)

Déterminant les conditions de vente, le contrat préliminaire engage le promoteur à réserver un logement à l'investisseur. Ce contrat inclut un certain nombre d'éléments. Il doit notamment indiquer les différentes informations concernant l'acheteur et le vendeur. Il donne également des informations relatives au logement (adresse, son emplacement au sein de l'immeuble ou de la copropriété, son descriptif détaillé, etc.).

Il contient :

La description détaillée du logement, surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, liste des équipements collectifs, note technique sommaire.
Le prix de vente du logement et les modalités des appels de fonds.
La date à laquelle le contrat définitif sera conclu.
Le délai d'exécution des travaux.
Le montant du dépôt de garantie et les conditions prévues par la loi qui permettent de renoncer à acheter en récupérant ce dépôt de garantie.
La garantie d'achèvement.
Les délais de réflexion* et de rétractation*.

La signature du contrat de réservation peut être accompagnée du versement d'un dépôt de garantie qui impose au vendeur de réserver le logement défini au contrat exclusivement à l'acquéreur.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est un acompte versé par le futur acquéreur au promoteur lors de la réservation d'un logement. Il permet au futur acquéreur de réserver le bien immobilier qu'il souhaite acquérir en s'assurant que le promoteur ne le cède à une autre personne.

Le montant du dépôt de garantie varie selon le délai prévu entre la date du contrat de réservation et la date de signature de l'acte définitif de vente chez le notaire.

Les modalité du dépôt de garantie sont les suivantes :

Si la signature de l'acte de vente est prévue dans moins d'un an : le montant de dépôt de garantie s'élève à 5% du prix
Si la signature de l'acte de vente est prévue dans 1 à 2 ans : le montant de dépôt de garantie s'élève à 2% du prix
Si la signature de l'acte de vente est prévue dans plus de 2 ans : le promoteur ne peut pas demander de dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie n'est pas directement prélevé par le promoteur. Il est versé sur un compte au nom de l'investisseur chez le notaire.

Le dépôt de garantie ne peut excéder au maximum 5% du prix de vente.

Si la vente est conclue, le dépôt de garantie est inclus dans le prix de vente.

Toutefois, dans le cadre de sa démarche commerciale, le promoteur peut réduire le montant de ce dépôt de garantie, voire n'en impose pas.

Avant la signature de l'acte devant notaire, le dépôt de garantie est placé sur un compte spécial car il est indisponible, inaccessible et insaisissable jusqu'à la conclusion de vente définitif (acte).

Si l'acquéreur vient à se désister (hors les cas expressément prévus par le Code de Construction et de l'Habitation), le dépôt de garantie permet de dédommager le promoteur.

Selon le Code de la Construction et de l'Habitation, le dépôt de garantie est restitué par le promoteur, sans retenue ni pénalité, quand le désistement intervient suite à l'une des conditions suivantes :

Le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue au contrat préliminaire du fait du vendeur ;
Le prix de vente est supérieur d'au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
Le prêt n'est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% aux prévisions du contrat ;
L'un des équipements promis n'est pas fourni ;
L'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Une fois signé par les deux parties, le contrat préliminaire de réservation doit être notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le promoteur réservant au réservataire.

A compter du lendemain de la réception de ce courrier ou de sa première présentation en lettre recommandée, l'acquéreur dispose du délai de rétractation de 10 jours prévu pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation.

L'exercice de cette faculté de rétractation lui permet également de récupérer le dépôt de garantie.

Lorsque le délai de rétractation est écoulé et que les conditions de faisabilité de l'opération et de financement du prix à payer par l'acquéreur sont réunies, l'offre de vente peut être faite et la vente réalisée par acte authentique* devant notaire.

Après la signature de l'acte et au cours de la construction, les appels de fonds sont réalisés dans la limite des plafonds prévus par le Code de la Construction et de l'habitation :

35% du prix total à l'achèvement des fondations ;
70% du prix total à la mise hors d'eau ;
95% du prix total à l'achèvement de l'immeuble.

Sous réserve de respecter les paliers ci-dessus, le contrat de VEFA peut néanmoins prévoir des paliers intermédiaires (exemple : 80% à la miser hors d'air).

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, c'est-à-dire à la remise des clés (livraison).

La vente à terme

La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement. L'acheteur s'engage quant à lui à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Contrairement à la VEFA, elle permet de ne devenir propriétaire qu'à l'achèvement des travaux.

Outre les particularités en termes de paiement et d'acquisition, ce mode de vente est relativement proche de la VEFA dans la mesure où les modalités juridiques sont régies par les mêmes textes du Code de la construction et de l'habitation.

Le contenu du contrat de réservation et les modalités d'application et de restitution du dépôt de garantie sont identiques.

Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de d'acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont inaccessibles, insaisissables et indisponibles pendant toute la durée de la construction.

Lorsque l'achat porte sur un logement existant, il n'y a pas de contrat de réservation mais un avant-projet qui peut être :

Une promesse unilatérale de vente : le vendeur fait une offre de vente par laquelle il donne une option sur son logement pendant un délai précis ;
Un compromis de vente (ou promesse synallagmatique) qui engage fermement les parties qui se sont accordées sur la chose (qui existe) et le prix. Dès que les conditions suspensives sont levées, la vente est conclue et l'acte authentique peut être signé.

La signature de ces documents engage donc l'acquéreur autant que le vendeur. L'avant-contrat détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. L'avant-contrat doit comporter :

L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement.
Le prix et les différents diagnostics réalisés ou à réaliser par le vendeur.
La condition suspensive* relative à l'obtention des prêts sollicités.
Les servitudes* privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple.
La situation hypothécaire du logement.
L'existence éventuelle d'un bail en cours.
La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement.
Le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.

L'avant-contrat apporte également la description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, la superficie en m² (obligatoire si le logement est en copropriété).

Un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement peut être annexé.

La loi Alur apporte des précisions quant aux informations qui doivent :

Être annexées à la promesse de vente d'un lot en copropriété,
Ou figurer sur cette promesse.

Les documents à annexer sont les suivants :

Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble ;
- la fiche synthétique de la copropriété,
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,
- les procès-verbaux des assemblés générales des 3 dernières années
Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices précédant la vente,
- les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur,
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Le carnet d'entretien de l'immeuble.
Une attestation de superficie des parties privatives du lot vendu ou de la fraction de lot vendue (superficie loi Carrez).
Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
Le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

La loi Carrez

La loi Carrez définit le calcul de la surface privative nécessaire à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, situé en immeuble de copropriété.

La superficie "Loi Carrez" est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d'au moins 8 m².

La loi Carrez s'applique quel que soit le type de bien (appartements, locaux commerciaux ou professionnels, maisons en copropriété).

Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette obligation. De même pour les biens en VEFA qui sont soumis, quant à eux, à une autre législation. Le vendeur a l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot pour :

Les promesses unilatérales de vente et d'achat,
Les compromis de vente,
Les contrats de location accession,
Les ventes en viager*.

Le propriétaire bailleur a l'obligation de mentionner la surface habitable sur le bail d'habitation du logement loué dans le cadre d'une résidence principale, meublée ou non meublée. La méthode de calcul est régie par la Loi Boutin.

Calculer la superficie en Loi Carrez

Les éléments pris en compte :

La superficie Loi Carrez de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété est la superficie plancher* des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres.

Les éléments non pris en compte :

- Des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres

- Des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m².

L'attestation de superficie privative Loi Carrez a une durée de validité illimitée sauf en cas de travaux pouvant modifier la surface.

La loi tolère une marge d'erreur inférieure à 5% au bénéfice du vendeur.

L'avant-contrat sur lequel la superficie Carrez est indiquée, est soumis à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'Habitation qui prévoit la notification du compromis par lettre recommandée avec AR à l'acquéreur, qui dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de réception ou de première présentation. Pendant ce délai l'acquéreur peut revenir sur sa décision.

Lorsque les documents cités précédemment ou certains d'eux ne sont pas annexés à l'acte notifié, le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.

Le vendeur peut demander à l'acquéreur le versement d'une somme d'argent qui ne devra être versée qu'à l'issue de ce délai de rétractation. Il ne s'agit pas d'un dépôt de garantie. Juridiquement, cette somme constitue le "prix de l'exclusivité", le "prix de l'option" ou le "prix de la promesse" car elle garantit que le vendeur ne vendra pas le bien à autrui pendant la durée de la promesse.

Le montant de cette somme est négociable mais elle ne doit toutefois pas dépasser un maximum de 10% de la vente.

Il est en principe recommandé de consigner cette somme sous séquestre, c'est-à-dire de la confier, jusqu'au moment de la vente et sans qu'elle ne produise d'intérêts, à un notaire ou un professionnel disposant d'une garantie financière.

Les conditions dans lesquelles cette somme pourra être récupérée si la vente ne se réalise pas doivent figurer dans l'avant- contrat.

Enfin, dès la signature de l'acte chez le notaire :