LA FISCALITE EN LMNP

Comme précédemment évoqué, la fiscalité afférente aux revenus issus de la location meublée est l'atout majeur qui rend cette activité très attractive auprès des investisseurs privés.

Les revenus tirés de la location meublée vont être considérés par l'administration fiscale comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ils devront donc être traités comme tels lors de la détermination de leur imposition.

Il existe deux options de traitements de ces revenus :

• L'option micro BIC : un abattement de 50% est appliqué au montant de ces revenus. Les 50% restants sont ensuite soumis aux prélèvements sociaux et au taux d'imposition.
• L'option au réel : il est possible de déduire de ces revenus différentes sommes correspondant à des dépenses ou des pertes de valeur.

L'option au réel est obligatoire si le montant annuel des recettes dépasse 72 500 €.

Bon nombre de charges vont pouvoir être déduites des revenus locatifs d'une location meublée contrairement aux revenus fonciers d'une location nue :

• Les frais d'emprunt (Intérêts, ADI, frais de dossier)
• Les impôts locaux non acquittés par le locataire (taxe foncière, CFE)
• Les primes d'assurance (PNO)
• Les honoraires et frais de gestion
• Les achats, dépenses d'entretien et de réparation (inférieures à 500 €)
• Les dépenses de personnels
• Les frais d'acquisition
• Les charges de copropriété

Les frais d'acquisition (honoraires notaire, agent immobilier) sont effectivement déductibles mais il est aussi possible de les intégrer dans les amortissements plutôt que dans les charges.

LMNP : un déficit créé par la réduction des charges est reportable, sur les revenus de même nature, dans les 10 années suivant sa constatation.

LMP : ce statut permet également de déduire, le cas échéant, les cotisations sociales payées par le loueur en meublé professionnel. Un déficit ainsi créé peut quant à lui être imputé sur le revenu global.

Dans le cas où un bénéfice subsiste après déduction des charges, un dernier retraitement peut être effectué.

En effet, pendant la détention de votre bien immobilier, celui-ci perd comptablement de sa valeur à cause de l'usure, du temps ou de son obsolescence.

Le montant de cette perte de valeur est calculé dans ce que l'on appelle les amortissements en location meublée.

Son calcul suit des règles comptables, c'est pourquoi il est fortement conseillé de faire appel à un cabinet expert-comptable agréé CGA pour effectuer votre déclaration des revenus.

Ses honoraires pourront être déduits au titre des charges déductibles.

La déduction des amortissements en peut créer un déficit, lorsque votre revenu net imposable est à 0, le montant des amortissements annuels non utilisés est stocké et reportable sans limite de temps.