INVESTIR EN LOCATION MEUBLEE
La location meublée est, comme son nom l'indique, la mise à disposition dans le logement, de meubles en quantité et en qualité suffisante au regard de la vie actuelle.
Cette solution présente plusieurs avantages qui sont non négociables.
Tout d'abord, il faut savoir que les loyers meublés sont plus attractifs qu'une location nue, au regard du service que vous rendez au locataire avec un bail spécifique.
Il existe plusieurs types de location meublée, comme la location à titre de résidence principale ou la location saisonnière.
Elles présentent chacune des spécificités.
La fiscalité propre à la location meublée est l'avantage principal de ce dispositif.
Contrairement au régime des revenus fonciers, les loyers perçus en location meublée sont imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous permettant d'amortir le bien.
Ce choix vous permet ainsi d'optimiser vos revenus, en limitant la charge de l'impôt de façon importante.
Ce type d'achat vous permet de rentabiliser vos investissements dans un objectif de percevoir des revenus réguliers.
A noter : le secteur est primordial pour votre location meublée. Il faut bien choisir son marché immobilier afin que celui-ci soit adapté à la demande.
Pour une location meublée, l'usage du bien va diminuer sa valeur et le bailleur va répercuter cette perte de valeur dans son revenu imposable et, de ce fait, diminuer son résultat imposable.
Il convient de préciser que le Code Général des Impôts dispose que l'amortissement ne peut excéder les loyers acquis, diminué des autres charges pour les locations consenties par une personne physique ou une personne morale soumise au régime des sociétés de personnes.
Par conséquent, l'amortissement est admis tant qu'il ne donne pas naissance à du déficit ou qu'il aggrave le déficit déjà existant. Si l'amortissement donne naissance à du déficit, celui-ci sera différé et cumulé dans le temps sans limite de temps, comme de montant, afin d'être imputé lorsque le résultat de la location sera bénéficiaire.
ABATTEMENT ET CHARGES RECUPERABLES EN LOCATION MEUBLEE
Le régime micro BIC permet d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus issus de la location meublée.
L'impôt sera alors calculé la moitié restante au taux marginal d'imposition.
En choisissant l'option fiscale du régime réel, il est possible de déduire dans un premier temps des charges qui incombent à l'activité de location meublée :
- charges de copropriété non récupérables
- dépenses d'entretien et de réparation
- primes d'assurance
- intérêts d'emprunt
- frais de gestion
- taxe foncière
- etc..
Comme pour la location non meublée, les travaux déductibles sont ceux qui permettent de maintenir ou de remettre un bien en bon état pour un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Après déduction de ces charges, un dernier retraitement est effectué avant imposition des revenus.
Il s'agit de la déduction des amortissements, mécanisme spécifique à la location meublée.
Au fil du temps, votre bien se déprécie et cette perte de valeur vient alors se soustraire aux revenus perçus tout au long du bail.
Dans la pratique, cette application annule l'imposition des revenus de la locations meublée pendant plusieurs années.
Ainsi les seuls impôts dus restent les impôts locaux (taxe foncière et construction foncière des entreprises).
Le choix de l'option fiscale consistera à arbitrer la déduction des charges et des amortissements par rapport à l'abattement de 50 %.
La location meublée est accessible de diverses façons, cependant il n'est pas recommandé de la pratiquer au sein d'une SCI car l'avantage fiscal de la location meublée sera alors perdu.
La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, son exercice dans une SCI implique que cette dernière soit soumise à l'impôt sur les sociétés et que les dividendes distribués soient taxés à l'impôt sur le revenu des associés.