LA LOCATION MEUBLEE : LMNP

"Quelqu'un s'assoit à l'ombre aujourd'hui parce que quelqu'un d'autre a planté un arbre il y a longtemps."

WARREN BUFFET

La location meublée n'est pas à proprement parlé un mécanisme de réduction ou de crédit d'impôt.

Il nous semble cependant pertinent de l'intégrer dans cette catégorie tant la fiscalité sur les revenus issus de la location meublée peut être avantageuse contrairement aux revenus fonciers.

Imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers, les revenus de locations meublées imposables peuvent être réduits par de nombreuses charges et notamment l'amortissement des biens et équipements.

Avec la location meublée non professionnelle (LMNP), la fiscalité peut donc être très avantageuse et un déficit peut même être dégagé.

C'est un investissement immobilier particulièrement répandu.

Toutefois, pour bénéficier de ce statut, il ne faut pas excéder le montant de 23 000 € de recettes annuelles et qu'elles ne représentent pas plus de la moitié de vos autres revenus.

Auquel cas, vous relèverez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

La loi ne définit pas le statut LMNP, ce dernier se déduit a contrario du statut de Loueur Meublé Professionnel, tel que fixé par l'article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI). Ainsi, la location meublée est considérée comme étant exercée à titre non professionnel lorsqu'au moins une de ces conditions est remplie :

• Les revenus issus de la location ne dépassent pas 23 000 €
• Les revenus issus de la location ne dépassent pas 50% des revenus du foyer fiscal

Depuis le 1er janvier 2020 l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n'est plus impérative. Il est cependant obligatoire de s'enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce à l'aide d'une déclaration P0I, pour bénéficier du statut LMNP. Depuis le 1er janvier 2021, les revenus issus des locations saisonnières sont soumis aux cotisations sociales (équivalent au loueur professionnel) si supérieurs au seuil de 23 000 € (sans prise en compte du pourcentage des autres revenus du foyer).

Concrètement, vous obtenez ce statut notamment lorsque vous investissez dans une résidence de services.

Le principe est simple : vous achetez un bien neuf en résidence de service et le louez à la société gestionnaire via un bail commercial pour une durée comprise en 9 et 12 ans.

Cette société gère la location du bien : elle se charge de trouver un locataire et vous reverse le loyer.

De manière courante, on parle aussi d'investir en location meublée pour désigner ce type d'opération.

Pour être éligible au dispositif, l'investissement doit porter sur un bien d'une résidence dotée d'équipements ou de services spécifiques.

L'éventail des biens permettant d'accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel est très large et l'investisseur aura la possibilité de trouver son bonheur dans :

• Les résidences de tourisme
• Les résidences d'affaires
• Les résidences pour séniors
• Les résidences pour étudiants
• Les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)

Le bail commercial est un contrat qui octroie une meilleure garantie financière au bailleur (le propriétaire du bien) contrairement à un contrat de location classique.

Le bail peut prendre plusieurs formes (écrites ou verbales) mais il est fortement recommandé de le conclure par un acte sous seing privé à défaut d'un acte authentique devant notaire, ce dernier étant toutefois obligatoire si la durée excède 12 ans.

Il doit nécessairement contenir certaines informations légales :

• La durée d'engagement de location, qui doit être de 9 ans minimum. Au-delà de 12 ans, le bail devra automatiquement être dressé par acte authentique notarié.
• L'objet du contrat stipulant le bien loué et son usage prévu.
• Le montant du loyer doit figurer dans le bail cependant son montant est déterminé librement entre les parties ainsi que son mode de règlement et de révision.

Il n'est pas exigé d'enregistrer le contrat de bail au service des impôts, cependant l'enregistrement permet de fixer la date du bail et ainsi d'éviter toute contestation ultérieure (formalité payante : 125 €)

L'investissement locatif non professionnel présente de nombreux avantages d'un point de vue :

• Patrimonial : vous développez un patrimoine immobilier par l'acquisition d'un bien de rapport
• Fiscal : cet investissement ne génère pas de surcoût fiscal pendant plusieurs dizaines d'années
• Social : vous participez au développement du parc immobilier locatif privé spécialisé
• Economique : vous obtenez des revenus complémentaires grâce aux loyers

Aussi surprenant que cela puisse paraître, il est possible de ne pas payer d'impôts  sur des revenus issus d'une location meublée. C'est l'un des principaux avantages de cet investissement, la fiscalité LMNP !

A partir du moment où vous acquérez le bien destiné à la location, celui-ci va perdre de sa valeur au fil du temps.

Cette perte de valeur constatée suite à l'usure, au temps ou à l'obsolescence du bien est désignée comptablement sous le terme "d'amortissements".

Il existe des méthodes comptables qui permettent de déterminer le montant annuel de ces amortissements :

• les amortissements linéaires : leur montant est calculé en annuités constantes
• les amortissements par composants : le bien immobilier est décomposé en plusieurs éléments (façade, gros œuvre, toiture, plomberie, menuiseries, etc..) qui s'amortissent sur des durées différentes selon leur nature.

Le principal avantage du LMNP réside dans l'utilisation de ces amortissements.

Les revenus locatifs étant imposés selon les règles BIC, il est possible en régime réel de déduire le montant de ces amortissements de ses revenus.

Autre avantage et non des moindres : l'excédent des amortissements qui n'a pu être déduit lors de l'exercice fiscal, est stocké indéfiniment (contrairement au déficit foncier qui lui est reportable pendant 10 ans).

Avec cet investissement locatif, le revenu net imposable tombe à 0 pendant plusieurs années, notamment si vous avez financé l'acquisition à l'aide d'un crédit bancaire.

C'est pourquoi investir avec le dispositif LMNP est une opération à long terme.

Oui, il est tout à fait possible de bénéficier de ce statut pour la location d'un bien immobilier ancien et ainsi de tirer parti du régime fiscal des BIC.

La location meublée non professionnelle n'est pas réservé qu'aux biens neufs.