LA LOCATION NUE

La location nue c'est louer uniquement votre bien, sans meuble, ni service.

C'est la manière la plus classique d'investir en immobilier.

Le lieu étant un critère important, il convient de trouver un bien neuf ou ancien (appartement ou maison) dans la ville de votre choix.

Dans la mesure du possible, privilégiez des villes dont vous connaissez le marché locatif.

Cet investissement pourra être fait en cash ou à crédit.

Vous mettez votre bien en location et vous percevez des loyers tous les mois.

Cette solution vous permet d'envisager un rendement élevé et d'avoir une chance de réaliser une plus-value lors de la revente de votre bien.

Pour résumer, la location nue peut être rentable mais va vous demander beaucoup de temps de gestion.

Cependant, les loyers perçus sont imposés au régime des revenus fonciers.

Cette fiscalité est la plus lourde en matière d'impôt sur le loyer.

Par exemple, elle peut représenter rapidement 50% des revenus perçus.

Afin de diminuer cette pression fiscale, vous pouvez déduire de vos revenus différentes charges :

• Intérêts d'emprunts
• Cotisation d'assurance (y compris celle sur les loyers impayés)
• Taxe foncière
• Frais d'agence
• Travaux

Les principales charges admises en déduction des revenus fonciers sont :

Les dépenses de travaux de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles.

Les charges déductibles correspondent aux dépenses effectuées au titre des immeubles procurant des revenus fonciers.

Il s'agit notamment :

• Des frais d'administration et de gestion (rémunération du gestionnaire, etc.),
• Des primes d'assurance : ALI (assurance loyers impayés),
• Des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration,
• D'une déduction spécifique (exemple : en Scellier intermédiaire),
• De la déduction pratiquée au titre de l'amortissement,
• Des provisions pour charges de copropriété.

En principe, un déficit foncier ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des années suivantes.

Néanmoins, il est admis que le déficit foncier résultant de certaines dépenses autre que les intérêts d'emprunt puisse s'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Si ce revenu global n'est pas suffisant pour que l'imputation puisse être intégralement opérée, l'excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

La part de déficit supérieure à 10 700 € ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunts s'imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (cette réserve de déficit s'imputera sur le futur bénéfice foncier).

Auparavant, l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'était définitivement acquise que si le contribuable maintenait l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est pratiquée.

Par un arrêt du 26 avril 2017, le Conseil d'Etat reconnaît expressément au contribuable la possibilité d'imputer pendant 10 ans sur ses revenus fonciers provenant d'autres immeubles, les déficits fonciers se rapportant à l'immeuble dont la location a cessé.

Cette décision est applicable depuis le 1er janvier 2018.

3 situations sont à distinguer :

• Cas 1 :
• • 1 000 € de déficit sont dus aux intérêts d'emprunt, ils sont reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes. Le déficit imputable sur le revenu global est dont de 10 000 €.
• Cas 2 :
• • Le déficit de 11 000 € est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le surplus de déficit au-delà des 10 700€ autorisés est de 300 €. Ce sont donc 300 € qui sont reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes. 
• Cas 3 :
• • Le déficit de 9 000 € est entièrement imputable sur le revenu global, mais celui-ci est insuffisant. Le surplus de 500 € est donc reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
• Cas 4 :
• • 1 000 € de déficit sont dus aux intérêts d'emprunt et le surplus de déficit au-delà des 10 700 € autorisés est de 300 €. Ce sont donc 1 300 € qui sont reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes. 700 € sont donc reportables sur le revenu global des 6 années suivantes.