LE DISPOSITIF MALRAUX

Beaucoup pensent que l'investissement en loi Malraux est réservé aux personnes les plus fortunés, or aujourd'hui il est tout à fait possible de profiter de cette opération. Le dispositif Malraux est un outil de défiscalisation ayant pour but de réhabiliter et rénover des biens anciens en vue d'obtenir en échange une réduction d'impôt.

La loi Malraux est l'un des dispositifs de défiscalisation immobilières les plus anciens.

C'est André Malraux, ancien ministre de la culture qui établit le premier inventaire général du patrimoine culturel et le plan de sauvegarde et de mise en valeur le 4 août 1962, qui seront la base de la loi Malraux actuelle.

Les contribuables qui investissent dans la loi Malraux se voient offrir de nombreux avantages notamment fiscaux.

Ce dispositif encourage la restauration de centres-villes anciens, et des bâtiments situés dans des zones sauvegardées, par le biais de la déduction d'impôt qui est calculée sur le montant des travaux.

Le programme Malraux répond à deux principaux objectifs qui sont de préserver le patrimoine historique et architectural français et également de compléter l'offre locative par l'augmentation de la location dans les centres-villes historiques en France.

Aujourd'hui, les biens de caractère s'insérant dans le dispositif Malraux sont plus accessibles. En effet, il est possible de restaurer un T2 à caractère historique, abordable et un peu loin du centre.

De plus, il existe d'autres alternatives pour investir en Malraux, notamment par le biais des SCPI qui permettent d'acquérir un nombre de parts qui rendent cet investissement accessible à tous.

Les propriétaires d'immeubles bâtis localisés dans certaines zones protégées, et qui effectuent des restaurations complètes ont la possibilité de bénéficier de cette réduction d'impôt.

Les avantages majeurs du dispositif Malraux sont fiscaux.

L'avantage fiscal est la déduction de votre impôt du montant des dépenses de rénovation.

Or, ces dépenses peuvent être nombreuses et d'un montant important.

De plus, la réduction d'impôt ne fait pas partie du plafond des niches fiscales.

Le plafond de réduction est important : 400 000 € maximum sur quatre années consécutives par contribuable et par logement.

Par comparaison, la réduction de votre impôt sur le revenu (IR) obtenue par déficit foncier, sur vos revenus globaux, est plafonnée à 10 700 €.

Pour bénéficier de ces réductions fiscales, il faut remplir certaines conditions par rapport au bien et à sa destination :

• Les revenus de la location doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
• L'immeuble doit être éligible, c'est-à-dire faire partie d'un site patrimonial remarquable (SPR) dans le cadre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ou avoir un intérêt public ;
• Le logement doit être affecté à l'usage d'habitation et être mis en location pendant 9 ans ; il s'agit d'un véritable engagement durant cette période ;
• Le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni un associé si le propriétaire est une société civile immobilière (SCI) ;
• Le logement est la résidence principale du locataire.

Les différents immeubles des programmes Malraux répondent généralement à ces conditions.

Mais comment s'opère concrètement la déduction des travaux dans votre déclaration ?

Les dépenses déductibles lors de la restauration sont :

• les travaux de réparation,
• d'entretien,
• d'amélioration (sauf construction, reconstruction et agrandissement)

Les primes d'assurance, les frais de gestion et d'adhésions ainsi que les impositions autre que celles incombant normalement au locataire sont aussi concernées.

Si les travaux réalisés sont gérés par le syndic de copropriété, la fraction des provisions effectivement utilisée, sera également déductible.

Soit :

• les travaux de réparation, d'entretien ;
• les travaux d'amélioration (sauf construction, reconstruction et agrandissement) ;
• les primes d'assurance ;
• les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant par les collectivités locales ;
• les frais de gestion ;
• les frais d'adhésion ;
• la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic.

Le prix de ces dépenses est soumis à un certain pourcentage, qui est déterminé par le lieu du bien : 22% ou 30%.

Vous pourrez soustraire directement ce total de votre montant d'impôt sur le revenu (IR) jusqu'à 400 000 € sur 4 ans.

Grâce à ce dispositif, la réduction de vos impôts sera vraiment importante.

Exemple 1:

Vous avez un impôt sur le revenu de 30 000 €.

Vous réalisez un investissement dans un dispositif Malraux en 2020 situé sur un site patrimonial remarquable (SPR).

Vos frais éligibles à la déduction s'élèvent à 100 000 €.

En appliquant le pourcentage : 100 000 x 0.3 = 30 000 €

Votre impôt sur le revenu de l'année 2020 sera de 0€.

Les économies fiscales sont extrêmement importantes, mais pour bien s'en rendre compte il faut prendre le plafond global sur 4 ans.

En effet, chaque année pendant cette durée, le montant de la réduction est reportable.

Exemple 2:

Vous investissez sur un dispositif Malraux situé sur un SPR.

Vos dépenses éligibles sont de 400 000 €.

Vous pouvez donc choisir une répartition de celles-ci sur plusieurs années.

Ainsi vous lissez complètement votre IR jusqu'à la quatrième année.

Le cumul des dépenses éligibles respectent bien la limite de 400 000 € et l'économie fiscale d'impôt est de 120 000 € (10 000 € pour les niches fiscales).

L'acquittement de l'impôt sur le revenu redémarre à la quatrième année.

Enfin, à la fin de la durée d'engagement de location vous pourrez toujours choisir de revendre votre bien immobilier avec une plus-value probable.

NB. : dans cet exemple, ne sont pas pris en compte ni le déficit foncier ni les charges déductibles ni la déduction des intérêts.

En réalité, une simulation à terme sur 9 ans avec un financement du bien par emprunt permettra une imposition de 0 € durant toute cette période.