Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Il s'agit tout d'abord d'un groupement de personnes privées qui s'unissent afin de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de les gérer pour en tirer des profits.

Le but d'une telle forme juridique est alors lucratif.

Il s'agit ensuite d'une société de personnes, qui dispose de la personnalité morale à partir du moment où elle a des statuts conformes et immatriculés régulièrement.

Cela veut dire qu'elle agit en son nom propre et conformément à son objet social.

 

L'objet de la société est civil.

Elle ne peut pas avoir une activité commerciale.

 

En revanche, si la location nue est considérée comme une activité civile, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. 

Cela n'empêche pas une SCI de louer des biens meublés, mais cela aura un impact sur son régime fiscal.

 

La société ne peut pas non plus acheter des biens en vue de les revendre rapidement, la spéculation immobilière s'apparente en activité commerciale de marchands de biens, non compatible avec une telle structure.

Elle a néanmoins la capacité de vendre les immeubles qu'elle détient, dès lors qu'une telle opération reste exceptionnelle.

Créer une Société Civile Immobilière présente des intérêts à plusieurs égards : la gestion des immeubles, la fiscalité et la transmission du patrimoine.

Incidemment, il peut arriver que plusieurs membres d'une famille se retrouvent involontairement propriétaires d'un ou plusieurs immeubles.

Ces derniers sont indivis.

Cela peut arriver, par exemple, en cas d'acquisition par un couple sous le régime de la séparation de biens, ou en cas de divorce, ou encore en cas de décès.

Dans une telle situation particulière, les règles de l'indivision vont s'appliquer.

 

Les différents propriétaires doivent gérer ensemble le ou les immeubles, et se mettre d'accord pour toutes les décisions communes.

Cela peut soulever des difficultés, puisque toute personne peut décider de sortir de l'indivision.

Une telle sortie se traduit souvent par la vente des biens immobiliers indivis.

A l'inverse, si la vente n'est pas décidée, une situation de blocage dans les décisions peut surgir et gêner la gestion des biens.

 

Pour prévenir cette situation contrariante, il est conseillé de constituer une SCI avec les membres d'une famille qui sont propriétaires des mêmes immeubles.

L'intérêt est de définir un fonctionnement qui est propre à la société et d'adapter les règles adaptées à ses propres besoins : pouvoirs du gérant, cession de parts..

Il s'agit d'une prévention des conflits.

 

Constituer la société rend la mise en vente des immeubles presque impossible puisque chacun des associés ne pourra réclamer que les droits afférents aux parts sociales qu'ils détiennent.

 

La création d'une telle structure présente un intérêt au regard de la transmission patrimoniale, notamment en cas de dons aux enfants de biens immobiliers.

 

En général, le donateur d'un bien transmet aussi sa gestion, ce qui n'est pas adpaté aux donations pour mineurs.

 

En revanche, si un contribuable donne des parts de SCI à son enfant, cela permet au donateur de conserver la gestion du bien tout en transférant la propriété.

Fiscalement, et en dehors de l'imposition des bénéfices, la SCI permet d'optimiser la transmission du patrimoine.

La constitution d'une telle société permet d'étaler dans le temps la transmission de ses parts en bénéficiant du renouvellement tous les 15 ans de l'abattement de 100 000 € sur les donations par les parents pour chaque enfant.

Le contrat de société est la pierre angulaire à la constitution d'une SCI : il s'agit des statuts qui manifestent le consentement des associés à créer une telle structure juridique.

Les statuts matérialisent le contrat de société. Ils doivent être établis par écrit, lequel peut être sous la signature privée ou notariée.

En revanche, l'intervention du notaire est obligatoire lorsque les statuts constatent l'apport d'un immeuble.

Les associés, qui doivent être au minum deux, doivent signer et parapher les statuts pour matérialiser leur consentement au contrat de société.

 

Après la signature des statuts, il y a lieu d'accomplir les formalités suivantes :

• Insertion dans un journal d'annonces légales
• Dépôt du dossier d'immatriculation de la société au Centre des Formalités des Entreprise (CFE) compétent
• Depuis le 2 août 2017, il est nécessaire de déposer un document relatif aux bénéficiaires de la société
• Dépôt d'une déclaration d'existence auprès du CFE

Un contrôle de la demande sera opéré par un greffier pour s'assurer de sa régularité.

 

L'immatriculation donne à la société le numéro d"identité unique de la société, c'est-à-dire le n° SIREN, et lui confère la personnalité morale.

Un intervalle de temps plus ou moins long sépare le moment où les fondateurs ont l'idée de constituer une SCI, et la date à laquelle ont été effectuées les formalités requises pour que cette société puisse fonctionner.

Les coûts de création de la société sont relativement faibles.

Comme toute société, c'est le contrat de société qui prévoit les règles de fonctionnement, c'est-à-dire les statuts.

Mais ils ne peuvent pas tout prévoir.

Il convient d'appréhender dans un premier temps les règles de fonctionnement au regard de la gérance, puis au regard des associés.

 

Concernant la gérance

Il peut y avoir plusieurs gérants.

Lors de la rédaction des statuts, les associés disposent d'une grande liberté pour organiser la gérance comme ils l'entendent, tant au regard de la nomination des gérants que de leurs pouvoirs. Mais cette liberté n'est pas totale puisque la dévolution héréditaire de la gérance est, par exemple, impossible.

 

Les gérants peuvent être associés ou non, personnes physiques ou personnes morales, français ou étrangers.

Les gérants peuvent être désignés par les statuts ou par décision ultérieure des associés à la majorité, sauf si les statuts prévoient d'autres règles de vote (ex : à l'unanimité).

Les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société mais le Code Civil prévoit des règles de révocation :

• Ils sont révocables à la majorité des associés, sauf clause contraire dans les statuts
• Ils ont droit à des dommages et intérêts s'ils sont révoqués sans motif
• La révocation d'un gérant n'entraîne pas la dissolution de la société, sauf clause contraire dans les statuts
• Les gérants sont révocables en justice pour cause légitime à la demande de tout associé

Les fonctions de gérants peuvent être gratuites ou rémunérées.

 

A l'égard des associés, ils ont le pouvoir d'accomplir tous les actes de gestion que commande l'intérêt de la SCI et qui entrent dans son objet social, sous réserve des clauses limitatives de pouvoirs qui peuvent être insérées dans les statuts.

Ces clauses peuvent, par exemple, prévoir la cession d'un immeuble : s'agit-il d'un acte de gestion relevant du pouvoir de la gérance ou cela suppose-t-il le consentement des associés ?

Les statuts doivent prévoir ce genre d'hypothèses.

 

A l'égard des tiers, les gérants n'engagent la société que par les actes entrant dans l'objet social, d'où l'importance de bien délimiter ce dernier.

A défaut, ils engagent leur responsabilité personnelle.

 

Comme dans toutes les sociétés, les statuts gouvernent le fonctionnement d'une telle forme juridique.

Ils doivent donc être rédigés attentiviement.

Bien que leur rédaction soit assez libre, il est conseillé d'y insérer des clauses relatives à l'étendue du mandat du gérant, aux règles de votes en assemblée. Il convient également de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente de parts, voire d'échanges, mais aussi d'envisager des agréments en cas d'entrées ou de sorties de la société.

 

Se faire conseiller dans la rédaction des statuts d'une SCI familiale peut s'avérer très utile en amont pour s'épargner des ennuis ultérieurs.

 

La SCI de famille est dirigée par un gérant nommé pour traiter les affaires courantes.

La durée de son mandat peut être définie par les status.

 

L'assemblée générale des associés est nécessaire pour prendre les décisions les plus importantes.

Les réunions et les votes d'assemblées doivent être prévus de manière précise par les statuts, de même que la possibilité de révoquer le gérant.

 

Toutefois, en genéral, les parents sont les cogérants de la société et la durée de leur mandat n'est pas forcément spécifiée.

 

S'agissant des associés d'une telle société civile, ils ont une obligation aux dettes indéfinie : cela veut dire que les associés sont tenus des dettes sociales au-delà du montant de leurs apports.

Les éventuelles cessions de parts sociales doivent être agréées par les coassociés en fonction de ce que disent les statuts et doivent faire l'objet de mesures de publicité.

 

Attention, lorsque les parts sont des biens communs, leur cession suppose, à peine de nullité, l'accord des deux époux selon le code civil.

 

Fiscalement, les revenus des SCI tirés de la location des immeubles qu'elle génère sont imposables à l'impôt sur le revenu, dans les mains des associés à concurrence de leurs apports : c'est ce que l'on appelle la transparence fiscale.

 

Concernant les associés

Les associés d'une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur pourcentage de détention dans le capital social à la date d'exigibilité de la dette.

L'obligation à la dette est conjointe : le créancier doit agir contre chacun des associés et ne réclamer à chacun que sa part dans la dette.

En revanche, l'obligation aux dettes est subsidiaire, ce qui veut dire que le créancier doit poursuivre préalablement la personne morale. 

Il ne pourra se retourner envers les associés que s'il n'obtient pas satisfaction après mise en demeure, action en justice et procédures de saisies.

Les associés peuvent céder leurs parts.

En revanche, les statuts peuvent prévoir le consentement des associés si une clause d'agrément figure dans les statuts.

Le décès d'un associé emporte transmission aux héritiers des parts de la société.

 

Les associés disposent d'un droit à l'information : une fois par an, ils ont le droit d'obtenir communication des livres et documents sociaux et de poser des questions à la gérance qui se doit d'y répondre.

Ils prennent connaissance du rapport de gestion.

 

Les associés ont également le droit de vote : chaque associé ne dispose que d'une seule voix mais les statuts peuvent prévoir de donner une voix par part sociale.

Les décisions sont adoptées à l'unanimité sauf si les statuts le prévoient autrement.

Les décisions sont prises par l'assemblée générale ou consultation écrite, ou acte signé par tous les associés.

 

Les associés ont droit aux bénéfices de la SCI à proportion de leurs parts.

 

Si la SCI est à l'IS, ils auront droit à des dividendes s'ils décident de s'en verser et si elle est à l'IR, tous les bénéfices seront imposés entre les mains des associés au titre des revenus fonciers.

Créer une SCI permet de gérer son imposition. Il est possible de choisir entre la transparence fiscale (imposition à l'impôt sur le revenu) ou l'opacité fiscale (imposition à l'impôt sur les sociétés).

Si la SCI opte pour l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR), les bénéfices seront taxés entre les mains des associés proportionnellement aux parts détenues dans le capital de la société.

A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17.2%.

Si les associés ne sont pas fortement imposés, ce choix peut être judicieux puisque la SCI bénéficiera du régime des plus-values immobilières qui s'applique aux particuliers en cas de cession ultérieure. Ainsi, un abattement pour durée de détention est applicable dès la 6ème année jusqu'à une exonération d'impôt à partir de la 22ème année (30ème pour les prélèvements sociaux).

Pour rappel, les plus-values immobilières des particuliers sont taxées au taux fixe de 19%.

 

Si la SCI opte pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés (IS), cela aura pour conséquence d'imposer la société elle-même, sans taxer les associés directement. Elle pourra déduire les amortissements de certaines immobilisations, c'est-à-dire la valeur d'usure que perd un bien dans le temps. Elle pourra être imposée au taux réduit de 15% sur les premiers 38 120 €, puis 33.33% au-delà, si elle est considérée comme une PME.

Pour rappel, le taux de l'IS a progressivement baissé pour atteindre le taux de 25% en 2020.

Cette solution est avantageuse pour les contribuables qui disposent d'un patrimoine important.

En effet, cela leur permet d'effacer une bonne partie de leurs revenus locatifs (et ne seront donc pas imposés au titre des revenus fonciers).

En revanche, il convient de faire attention à la revente au regard des plus-values.

En cas de cession, la plus-value est déterminée à partir du prix d'acquisition, minoré des amortissements, et sans abattement pour durée de détention.

Elle est ensuite imposée comme un bénéfice à l'IS.

 

Il est possible de passer de l'IR à l'IS en cours de vie sociale.

En revanche, l'inverse n'est pas possible : l'option à l'IS est irrévocable.

Par ailleurs, que l'on choisisse d'imposer la SCI à l'IR ou à l'IS, détenir son bien immobilier par le biais d'une SCI fait diminuer la base taxable à l'IFI : l'administration fiscale tolère une décote sur la valeur des parts de SCI par rapport au bien immobilier détenu en direct, variant entre 10% et 30% en raison du manque de liquidité.

 

Il est possible de défiscaliser en MALRAUX via une SCI mais comme pour le Pinel, elle ne doit pas être soumise à l'IS.

L'investisseur bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part des titres détenus dans la SCI.

Les associés s'engagent à conserver leurs parts juqu'au terme de l'engagement de la location.

 

La SCI est ici particulièrement avantageuse pour les parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine afin de minimiser les droits de succession que leurs enfants auraient à régler.

 

 

Créer une telle société permettrait d'organiser de son vivant la transmission d'un patrimoine immobilier.

L'intérêt serait pour les parents de transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en se conservant la gestion du bien.

En effet, par rapport à la donation directe d'un dimmeuble, la donation de parts sociales présente plusieurs avantages fiscaux :

• Le patrimoine de la SCI peut être transmis plus facilement grâce à des donations aux enfants : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
• En principe, la valeur des parts transmises bénéficie d'une décote par rapport à la valeur réelle de l'immeuble lorsque les droits de donation sont calculés. Cette décote se justifie car les parts sociales sont plus difficiles à vendre qu'un immeuble.
• Enfin, la valeur des parts correspond à la valeur de l'actif réel diminué de son passif (ex. : emprunts), c'est-à-dire un actif net. La valeur d'une part est égale à cet actif net divisé par le nombre de parts. En donation directe de l'immeuble, aucun passif ne vient diminuer la valeur de l'immeuble.

Créer une telle structure juridique nécessite une réflexion juridique pointue, d'autant plus que plusieurs types de Société Civile Immobilière existent.

Tout d'abord, il convient de se demander si l'on souhaite créer une société avec un capital fixe ou variable, puis de choisir le type de société que l'on veut créer.

SCI à capital fixe

Il s'agit de la plus courante.

Le montant de son capital est décidé dès sa création et il est inscrit dans le contrat de société.

Si une modification de capital est invisagée, les associés doivent se rassembler obligatoirement en assemblée générale pur modifier les statuts, publier une annonce légale, et les envoyer au Greffe ou CFE compétent.

 

SCI à capital variable

Elle offre certains avantages grâce à sa grande souplesse.

En effet, cette structure permet de modifier la répartition du capital sans avoir à changer les statuts.

Ces derniers comprennent un montant minimum et maximum.

Le capital déterminé est réparti entre les associés.

Par ailleurs, l'anonymat des associés peut être conservé dans ce type de société.

La SCI de location

Elle a pour objet d'acquérir et de gérer un ou plusieurs immeubles.

C'est la forme de SCI la plus courante. La gestion est facilitée par le biais d'une structure. Les problèmes d'une éventuelle indivision sont évités.

 

La SCI familiale

Elle a pour but la gestion et la transmission d'un ou plusieurs immeubles au sein du cercle familial.

La SCI familiale est particulièrement utilisée par les particuliers qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier tout en s'assurant d'optimiser la fiscalité au moment de la transmission aux héritiers.

 

La SCI d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé

Elles sont parfois appelées "sociétés de multipropriétés" ou de "pluri-propriété".

Elles confèrent à leurs associés une période d'occupation en fonction de leurs apports dans le capital social.

Ce type de société est utilisé, en pratique, pour gérer les résidences secondaires.

Par ailleurs, cette forme sociétale révèle un risque important de contentieux entre associés (ex. : tous les associés souhaitent se rendre dans la résidence durant l'été).

 

La SCI d'attribution

Elle a pour but la transmission ou l'acquisition d'un ensemble immobilier dans l'optique de diviser la société entre plusieurs associés.

La société est dissoute au moment du partage.

 

La SCI construction-vente

Ce sont les instruments favoris des promoteurs immobiliers.

Elles visent à construire des immeubles en vue de leur revente.

En revance, si ces opérations sont répétées, ce type d'activité peut rapidement être considéré comme commercial.

Concevoir une telle structure ne permet pas d'éviter tous les impôts.

Il ne s'agit pas d'une solution miracle.

 

En revanche, dans certains cas, elle dispose d'avantages juridiques et fiscaux non négligeables.

 

Je suis à votre disposition pour vous aiguiller sur l'opportunité de créer une SCI et, si tel est le cas, pour vous aider à façonner cette structure à vos propres besoins.