SCPI DE DEFICIT FONCIER

La SCPI de déficit foncier est un dispositif qui vous permet d'imputer sans limite, sur vos revenus fonciers, la quote-part des dépenses relatives à l'entretien, la réparation et l'amélioration des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Il favorise en outre l'imputation du déficit généré sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €, de la quote-part des dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration générées par les biens immobiliers concernés.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) appartient à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC).

Il constitue un moyen de placement collectif qui consiste à collecter des fonds apportés par des investisseurs particuliers, afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.

En contrepartie de cet investissement, des parts sociales sont reçues par les épargnants. A la différence des actions, ces parts ne sont pas cotées en bourse.

La SCPI favorise donc l'achat et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif via un investissement collectif.

Ce type d'investissement permet également de ne pas se préoccuper de la gestion des actifs, la société de gestion se charge en effet de gérer les biens immobiliers au quotidien

• perception des loyers,
• revenus,
• gestion des locataires, ...

Les SCPI déficit foncier sont de la catégorie des SCPI fiscales, lesquelles ont pour but de réduire votre impôt par l'intégration de charges dans les revenus foncier.

Le déficit foncier est donc un mécanisme qui favorise l'imputabilité des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers existants, sans plafonnement de dépenses.

La SCPI fonctionne de manière à collecter auprès des épargnants et à acheter des immeubles à caractère d'habitation qui nécessitent des travaux.

Bien souvent, il s'agit de bâtiments anciens qui sont ensuite soumis à une rénovation et mis en location.

Ici, il est à souligner que le prix d'investissement intègre à la fois la somme des dépenses de travaux selon la proportion de parts possédées et la valeur du bien foncier dans la même limite.

La durée de blocage légale, en l'occurrence est de 3 ans minimum, à partir de l'ultime année de la soustraction des déficits sur le revenu global.

Les investissements dans les SCPI déficit foncier ont la particularité d'être effectués sur des biens destinés à la rénovation ou à la réparation. En l'occurrence, la déduction possible n'est pas encadrée par le plafond des niches fiscales.

Quant aux charges déductibles pour ce type d'impôt, il s'agit entre autres des dépenses de :

• réparation,
• entretien,
• amélioration,
• agrandissement.

A noter par ailleurs que le rendement dans les SCPI de déficit foncier est plus faible que celui qui est d'application pour les autres catégories de SCPI.

Le rendement en déficit foncier est souvent de l'ordre de 2,5 %. En cas de revente des biens, les porteurs de parts peuvent également être soumis aux plus-values immobilières.

La SCPI de déficit foncier vous permet donc de réduire votre impôt par l'augmentation des charges déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, vous pouvez déduire les frais relatifs aux travaux menés dans le cadre de la rénovation dans la limite sus-évoquées, au niveau du revenu global du foyer fiscal.

L'excédent peut être reporté sur 10 ans.

Les SCPI déficit foncier cumulent un avantage fiscal et divers avantages des SCPI classiques (accès à moindre coût à l'immobilier, réduction d'impôt, possibilité de mutualisation du risque sur investissement).

A la faveur de la déductibilité de la quote-part des revenus fonciers, l'investisseur en SCPI déficit foncier réalise une économie fiscale.

Grâce à la souscription de parts sociales, les associés pourront éponger tout ou partie de leurs revenus fonciers sans difficultés, ni perte de temps.

L'objectif de la quote-part imputée annuellement est d'effacer les revenus fonciers perçus par chaque associé.

La SCPI de déficit foncier présente un avantage fiscal évident, compte tenu des économies réalisables.

Elle intègre en outre les avantages de la SCPI traditionnelle, lesquels sont non-négligeables :

• La déduction des charges n'est pas soumise à un plafonnement
• La gestion du patrimoine immobilier et la réalisation des travaux ne dépendent pas des épargnants
• La mutualisation des risques
• La souscription de l'investisseur sur fonds propres ou via crédit bancaire
• La gestion professionnelle de l'investissement par la société de gestion.

Au nombre des inconvénients, il faut citer :

• Le fait que ces SCPI soient à capital fixe
• Une importante durée de détention des parts par les investisseurs
• Pas de marché secondaire
• Rentabilité plus faible des revenus locatif qu'avec une location directe
• La fluctuation de la valeur des parts
• La non-garantie du capital.

Revenus fonciers perçus :

• 3 000 €
• Taux marginal d'imposition 30 %
• Prestations sociales (CSG/CRDS) 17,2 %
• Impôt à payer = 3 000 x (30%+17,2%) = 1 416 €

Lors de l'acquisition d'une SCPI de déficit foncier, à minima 50 % du prix est lié à des travaux / charges de rénovation imputables sur les revenus fonciers et permettant donc de baisser d'autant les revenus fonciers imposables. Le déficit foncier généré par la SCPI est imputable sur 2 années minimum.

Vous achetez 5 000 € de SCPI de déficit foncier comprenant 54 % de charges de travaux imputables sur 2 ans, soit 2700€ sur 2 ans.