LES SCPI MALRAUX

Une SCPI est une société d'investissement collectif dont le but est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif à usage d'habitation ou d'entreprise. Les fonds sont collectés auprès d'investisseurs particuliers afin d'acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion. Par la suite, l'investisseur reçoit les revenus sous forme de loyer.

Une SCPI est dite SCPI Malraux si elle détient des immeubles qui sont à caractère historique c'est-à-dire situés dans des sites remarquables et par conséquent éligibles au dispositif fiscal Malraux. Pour cela l'immeuble doit faire l'objet d'une restauration l'année de la souscription pour profiter de la réduction d'impôt. A l'issue de cette rénovation, les immeubles sont loués et les investisseurs bénéficient d'une quote-part de loyers.

A titre général, les SCPI sont soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

La loi Malraux date du 4 août 1962. A l'origine, son but consistait à préserver les centres historiques des villes des aménagements développant la circulation et à y implanter de nouvelles surfaces de bureaux et de commerces.

Désormais, les centres des villes sont organisés et le dispositif Malraux permet de financer les politiques de rénovation du patrimoine ancien avec des capitaux provenant du secteur privé tout en offrant un avantage fiscal attractif.

Les SCPI Malraux collectent des fonds auprès d'épargnants. Ces fonds financeront l'acquisition et la rénovation d'un patrimoine de logements anciens situés dans des zones éligibles au dispositif Malraux.

En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôts de 30 % du montant des dépenses de travaux dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal selon les zones d'implantation des biens acquis :

• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés.
• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimoniale Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique - Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Il est bon de savoir que l'excédentaire de la réduction d'impôt est reportable sur le revenu sur les trois années suivantes.

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Sur les sommes investies par la SCPI Malraux, la quote-part allouée aux travaux représente environ 65 % (variable selon les biens) du montant global de la souscription, net des frais. Ce pourcentage est un objectif non garanti et susceptible d'évoluer.

Le régime fiscal "Malraux" est défini par l'article 199 - tervicies du Code Général des Impôts. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôts correspondant à environ 18 % du montant investi dans la SCPI. La réduction est imputable sur l'impôt issu des revenus perçus l'année de la souscription.

• Le dispositif Malraux n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
• La SCPI doit louer les appartements nus (à usage d'habitation principale du locataire) pendant une durée de 9 ans minimum - les logements doivent être loués au plus tard un an après l'achèvement des travaux de restauration sauf à perdre l'avantage fiscal.
• Le dispositif Malraux est un dispositif fiscal cumulable, sous certaines conditions, avec certains dispositifs fiscaux en vigueur portant sur d'autres investissements.

La réduction d'impôt est calculée sur la fraction du montant de la souscription affectée au financement des dépenses ouvrant droit à réduction (tels que travaux, réparation, amélioration...).

Le montant des dépenses engagées par la SCPI sera d'au moins 65 % du montant souscrit, hors frais de collecte, sans dépasser un plafond de 400 000 € sur 4 ans par foyer fiscal, soit une souscription d'environ 600 000 €.

Au moins 30 % du montant net de la souscription doivent être consacrés à l'acquisition des immeubles.

L'avantage fiscal de la SCPI Malraux n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

• Engagement sur 16 ans, par de marché secondaire
• Rentabilité plus faible des revenus locatifs (environ 2% brut) qu'avec une location directe
• Risque de perte en capital

L'investisseur peut financer ses parts de SCPI à l'aide d'un crédit. Deux avantages de procéder ainsi :

• A l'heure où les taux sont historiquement très bas, il est intéressant de faire des prêts pour bénéficier de l'effet de levier du crédit.
• Les intérêts d'emprunt sont des charges déductibles des revenus fonciers et peuvent potentiellement créer du déficit foncier. Conditions à respecter : les parts doivent être acquises en pleine propriété et hors régime micro-foncier qui applique directement un abattement forfaitaire de 30 % couvrant directement l'ensemble des charges dont les intérêts d'emprunt.

Généralement, la période d'engagement de location des SCPI est assez longue et dure environ 9 ans, par ailleurs l'engagement de conservation des parts est forcément supérieur. En effet, la durée de détention débute dès la souscription au moment où la société n'est pas encore propriétaire et où elle devra mettre en oeuvre les rénovations puis procéder à la location du bien. L'investisseur est donc contraint de garder ses parts pendant la durée de vie de la société jusqu'à la revente de celle-ci.

Au terme du délai de détention, la SCPI va vendre ses immeubles, la cession sera alors imposée au régime des plus-values immobilières des particuliers. L'abattement pour durée de détention est applicable, la plus-value nette après abattement est taxée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Une réponse ministérielle de 2017 est venue préciser que les travaux de rénovation n'entre pas dans le prix de revient pris en compte pour le calcul de la plus-value. Ce qui peut avoir un impact conséquent sur l'économie globale de l'opération.

Toutefois, pour éviter cette plus-value, de nombreuses opérations se font sous le régime VIR (Vente d'Immeuble à Rénover), ce qui permet d'intégrer la quote-part des travaux dans le prix de revient.

Pour une souscription de 30 000 €, dans l'hypothèse d'une quote-part de travaux éligibles au dispositif Malraux de l'ordre de 18 000 € (67 % du montant de la souscription diminué des frais de collecte), la réduction d'impôt (RI) sera égale à la formule suivante :

RI = (Montant de la souscription - Frais de collecte) x (pourcentage de la souscription affecté aux dépenses de travaux) x (taux de la Réduction d'impôt).